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一房二卖,如何认定系恶意串通

发布时间:2016-05-31 17:31:41点击率:

一房二卖的认定

一、基本案情

2005年9月18日,王兴与张东签订了《售房协议》,双方约定的主要内容为:张东(甲方)将101室房屋售给王兴(乙方),价格为10万元,分三次付款,第一次于2006年9月18日付2万元,第二次于2009年2月17日前付3万元,第三次甲方将房屋过户给乙方后(同时)再付5万元,过户费用由甲方承担40%,乙方承担60%。还约定此协议自签字之日起生效,即房屋所有权归乙方所有。《售房协议》签订后,张东即将房屋交付给王兴,并由王兴一直居住至今。王兴亦按约定总计交付给张东6万元房款。但在2009年5月18日,张东(甲方)与邓山(乙方)又签订了一份《房地产买卖契约》,此次张东将已卖给王兴的房屋又卖给了邓山。双方约定成交价8万元,于2009年5月18日前一次付清甲方于同日将房产交付给乙方。协议签订后双方办理了产权过户手续及土地使用权变更手续。邓山诉至法院,要求王兴迁让,王兴得知涉案房屋已被张东再次出卖,即提起本案诉讼,要求法院确认邓山张东签订的房屋买卖合同无效。

二、案件审理

一审认为:王兴张东签订的《售房协议》系双方真实意思表示,亦不违反365bet官网足球平台的强制性规定,双方所签订的《售房协议》合法有效。而张东又在2009年5月18日将同一房屋出售给邓山张东主观上存在故意。邓山在购买张东该房屋时,未查看房屋,而购房属家庭重大支出项目,不对所购房屋进行现场查看,草率作出购买决定有违常理。并且房屋成交价为8万元,而房地产管理部门对该房的估价为18万元,该价格亦明显低于王兴2005年所签协议10万元,在房地产价格大幅上涨后,双方以如此明显的低价达成买卖协议亦不符合常理。综上,张东邓山签订的《房地产买卖契约》有恶意串通的情形,合同无效。

邓山不服上述判决,提起上诉。二审法院认为:不能以王兴张东之间的房屋买卖合同有效而推定其他人与张东之间就同一房屋签订的买卖合同必然无效。根据邓山新补充的证据,即5月4日的购房协议及新提交的15万的购房收据可以认为,双方交易属真实意思表示。买受人到所购房屋处查看房屋的现状,说明买房人在买房时的态度谨慎,但上述行为不是认定房屋买卖合同效力的要件,不能以此认定买卖合同无效。故撤销原判,驳回王兴要求确认邓山张东房屋买卖合同无效的诉讼请求。

王兴不服生效判决,申请再审称:原二审判决认定事实不清,张东邓山存在恶意串通行为,所签订的房屋买卖合同应为无效。

再审法院认为:张东在将涉案房屋出售给王兴,收取了王兴的房款,并将房屋实际交付给王兴的情况下,又与邓山签订房屋买卖合同,并为邓山办理了房屋过户手续,其行为客观上损害了王兴的利益,主观上具有明显的恶意。在如此情形下,判断张东邓山签订的房屋买卖合同是否有效,关键在于邓山是否存在与张东恶意串通的行为。对于二审新提交的5月4日协议是本案中至关重要的证据,如原始存在应于一审中提交,邓山于二审中作为新证据提交法庭,因其不能证明因客观原因未能在一审中提供,又因邓山张东同为一审被告、一审中委托同一诉讼代理人,在一审败诉的情况下才提交以上证据,王兴怀疑证据虚假具是合理理由,因此,原二审将房屋买卖合同形成时间的举证责任分配给王兴不当,应将举证责任分配给邓山,这些证据是否真实需要邓山进一步提供证据佐证。但邓山并未提供其他证据佐证这一事实,而原审中对协议形成时间已进行了司法鉴定,但因客观原因不能作出形成时间为何时的明确的鉴定结论。鉴于邓山对证据形成时间的举证不能,所以不能认定5月4日协议系原始发生,邓山主张房屋交易价格为18万元证据不足。故撤销二审判决,维持一审原判。

三、再审律师分析

在一房二卖的情形中,出卖人对于其一房二卖的行为将损害先买房人的利益是明知的,故其主观上当然是恶意的。但如何判断在后的交易为恶意串通,则关键是要确定第二买受人是否存在与出卖人恶意串通的行为。恶意串通既可以表现为双方当事人事先达成串通协议,也可以表现为一方当事人作出意思表示,对方当事人明知其目的非法而用默示的方式接受;既可以是双方当事人共同作为,也可以是双方当事人相互配合。

一般来说,主观上是否存在恶意的意思表示是他人的内在意志,第一买受人相对于第二个房屋买卖协议而言,是处于合同关系之外第三人的地位,由其通过直接证据来证明出卖人与第二人之间存在恶意串通行为,存在很大难度因此由第一人全部承担这一举证责任显然加重了其举证责任。在此情形下,作为第二买受人,就需承担证明其为善意购买人的举证责任。

合理分配举证责任是保证双方当事人实体权利和诉讼权利得到均等保护、甚至裁判正确与否的关键。在事实不明,当事人又无法举证时,法院在分配举证责任时,应将待证事实的举证责任分配给主张事实盖然性较低的当事人承担。



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